Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się nad tym, na czym polega prawo pierwokupu? Choć wielu z nas z całą pewnością już gdzieś słyszało tę nazwę – nie wszyscy wiemy czym prawo pierwokupu jest. Najczęściej o tego typu prawie dowiadujemy się w momencie, kiedy… szukamy nowego domu czy mieszkania! Na czym polega tak zwane „prawo pierwokupu”, jakie obszary obejmuje i co warto o nim wiedzieć, zanim zdecydujemy się obejrzeć interesujące nas nieruchomości? Przychodzimy z podpowiedziami!
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu to prawo, które zostało uregulowane w kodeksie cywilnym – co ciekawe, obejmuje ono nie tylko nieruchomości (z którymi głównie się kojarzy), ale także rzeczy ruchome. Jak sama nazwa wskazuje – jest to prawo do zakupu w pierwszej kolejności (na wypadek, gdyby właściciel miał zamiar sprzedać daną rzecz). Co więcej, prawo pierwokupu upoważnia konkretną osobę do zakupu ruchomości czy nieruchomości wyłącznie wtedy, gdy właściciel wystawi ją na sprzedaż. Dlaczego ta informacja jest tak ważna? Ponieważ prawo pierwokupu nie obowiązuje w innych sytuacjach – na przykład wtedy, kiedy właściciel decyduje się na darowiznę określonego przedmiotu. Nie wszyscy wiedzą, że tego typu prawo wykształciło się już w starożytnym Rzymie – a dziś mamy do czynienia z nim w wielu codziennych sytuacjach (również tych, które dotyczą sprzedaży domów, mieszkań czy lokali użytkowych).
Prawo pierwokupu – co warto o nim wiedzieć?
Aby lepiej zrozumieć prawo pierwokupu w praktyce – warto wyobrazić sobie trzy podmioty, a więc w tym wypadku osoby, z czego jedna z nich jest osobą uprawnioną (taką, której przysługuje prawo pierwokupu), druga zobowiązaną (właścicielem danej nieruchomości), a trzecia chciałaby ją zakupić. W tej sytuacji naturalnie prawo do zakupu w pierwszej kolejności przysługuje osobie uprawnionej – jeśli jednak nie zdecyduje się ona na podjęcie tego kroku, osoba zainteresowana mieszkaniem, domem czy innym obiektem, jak najbardziej może zakupić nieruchomość. Znajomość prawa pierwokupu jest szczególnie ważna wtedy, kiedy chcemy dokonać sprzedaży danej rzeczy – ponieważ jeśli jesteśmy zobowiązani, najpierw powinniśmy zapytać osobę uprawnioną, czy jest zainteresowana zakupem. Jeśli tak – według nakazu prawa – musimy sprzedać nieruchomość właśnie jej. Kiedy jednak okaże się, że osoba uprawniona nie chce kupić danej rzeczy – jak najbardziej możemy wystawić ją na sprzedaż.
Prawo pierwokupu – kiedy nie obowiązuje?
Jak już wspomnieliśmy – prawo pierwokupu ma miejsce jedynie wtedy, kiedy właściciel nieruchomości chce ją sprzedać. W każdych innych okolicznościach – nie ma ono żadnej mocy. Mowa tu nie tylko o darowiźnie, ale także zamianie, wyzbycia się własności na podstawie rozrządzenia testamentowego czy wywłaszczenia. Nie ulega wątpliwości, że na prawie pierwokupu najbardziej korzysta osoba uprawniona – ponieważ może mieć ona wówczas pewność, że dana rzecz nie zostanie sprzedana bez jej wiedzy i zgody. Co więcej, jeśli uprawniony ponosił konkretne koszty związane z utrzymaniem danej nieruchomości – na przykład był jej najemcą – prawo pierwokupu może doprowadzić nawet do takiej sytuacji, w której uniemożliwia on innym zakup danej rzeczy. Choć prawo pierwokupu może wydawać się nieco zawiłe i skomplikowane – szczególnie tym z nas, którzy po raz pierwszy chcą nabyć czy też sprzedać dom bądź mieszkanie – korzystając ze wsparcia doświadczonego biura nieruchomości, nie musimy obawiać się niezrozumienia działań drugiej strony.
Gmina a prawo pierwokupu
Może zdarzyć się tak, że prawo pierwokupu przysługuje gminie – ponieważ może wynikać ono nie tylko z zawartej umowy, ale także… z samego w sobie prawa! Wyróżniamy kilka sytuacji, kiedy to rzeczywiście gmina posiada pierwszeństwo do zakupu nieruchomości – mowa tu o okolicznościach takich jak sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, która wcześniej została nabyta od Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Inną sytuacją jest chociażby chęć sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków czy takiej, która została położona na obszarze przeznaczonym na cele publiczne. Co ciekawe, prawo pierwokupu w przypadku nieruchomości należy wykonać w ciągu miesiąca – co oznacza w praktyce, że kiedy osoba uprawniona dowie się od zobowiązanego o jej wystawieniu na sprzedaż, musi podjąć decyzję właśnie w tym czasie (chyba, że zapis w umowie obejmował inne terminy). Nie wszyscy wiedzą, że – zgodnie z zapisami ustawy o rewitalizacji (która weszła w życie 18 listopada 2015 roku) – gminy mają pierwszeństwo do zakupu nieruchomości, jeśli dany obiekt znajduje się na obszarze rewitalizacji bądź w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Rada gminy – poprzez uchwałę (która jest aktem prawa miejscowego) – ma możliwość wyznaczenia obszarów zdegradowanych oraz rewitalizacji. Do miast, które skorzystały z tej możliwości, zaliczają się między innymi Bytom, Łódź, Gdynia czy Tarnów. Gmina ma możliwość ustanowienia prawa pierwokupu na obszarze rewitalizacji jedynie przez pierwsze dwa lata (od wejścia w życie uchwały).
Złamanie prawa pierwokupu – jakie niesie konsekwencje?
Jeśli – mimo zapisu o prawie pierwokupu w umowie czy też jego naturalnego wynikania z ustawy – zobowiązany zdecyduje się sprzedać nieruchomość osobie trzeciej, musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty odszkodowania uprawnionemu. Co istotne – sprzedaż tak czy inaczej jest skuteczna (co oznacza, że jeśli to my jesteśmy „osobą trzecią”, a obciążony decyduje się sprzedać nam dom czy mieszkanie bez poinformowania o tym wcześniej osoby uprawnionej, nie musimy martwić się o to, czy aby na pewno obiekt należy do nas). Nieco inaczej sprawa wygląda wtedy, kiedy prawo pierwokupu przysługuje na przykład gminie – wówczas nie mówimy o sprzedaży skutecznej, dlatego tak ważne jest, aby (zanim jeszcze wystawimy nieruchomość na sprzedaż) dowiedzieć się czy aby na pewno nie obowiązuje na nie tego typu prawo. Choć branża nieruchomości wiąże się z wieloma aspektami prawnymi – sprzedaż czy zakup wymarzonego mieszkania bądź domu nie musi być trudny! Nie bez powodu coraz więcej osób decyduje się skorzystać ze wsparcia profesjonalnego biura nieruchomości, które oferuje szeroki zakres usług, związanych z procesami kupna i sprzedaży nieruchomości.
Prawo pierwokupu – podsumowanie
Prawo pierwokupu to prawo, pozwalające uprawnionemu na kupno nieruchomości w pierwszej kolejności. Nie wszyscy wiedzą, że nie musi ono być wpisane do księgi wieczystej – chyba, że dotyczy obiektu zabytkowego. Jeśli chcemy „zabezpieczyć” ewentualną sprzedaż konkretnego domu czy mieszkania – na przykład domu rodzinnego, w którym aktualnie zamieszkuje członek rodziny – jak najbardziej powinniśmy rozważyć prawo pierwokupu. Z kolei jeśli chcemy nabyć nieruchomość, której tego typu prawo dotyczy – pamiętajmy, że ewentualną zapłatę odszkodowania ponosi wówczas zobowiązany.
A Ty, spotkałeś się już z prawem pierwokupu w praktyce?
