Czym jest przedwstępna umowa sprzedaży? Kiedy warto ją zawrzeć? Co powinna
zawierać taka umowa? Jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem? Czy musi być
w formie aktu notarialnego? Wszystkie odpowiedzi na te pytania znajdziesz w
naszym artykule.
Co to jest przedwstępna umowa sprzedaży?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, to umowa zawierana między stronami (kupującym a sprzedającym), która ma na celu zabezpieczenie warunków przyszłej transakcji sprzedaży nieruchomości. Jest to rodzaj umowy mówiąca o tym, że w przyszłości zostanie zawarta umowa przeniesienia własności (umowa przyrzeczona-możliwa do zawarcia tylko u notariusza).
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie umowy cywilnoprawnej, nie musi być zawierana u notariusza. Nie zawsze jednak strony decydują się na umowę przedwstępną. Z reguły dochodzi do niej w przypadku kiedy do sprzedaży ma dojść w odległym terminie i strony chcą zabezpieczyć na piśmie wcześniejsze ustalenia oraz chcą być pewne, że do transakcji dojdzie. W przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym niemal wszystkie banki wymagają takiego zabezpieczenia na czas procedury kredytowej.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
1. Dokładny opis nieruchomości, obejmujący adres, numer działki, powierzchnię, ilość pokoi, kondygnację, informację o przynależnościach, np. ogródek, piwnica.
2. Cenę i warunki płatności. W umowie przedwstępnej określa się cenę, po której nieruchomość ma zostać sprzedana, oraz warunki płatności – gotówka, kredyt.
3. Terminy. Określenie terminów związanych z przyszłą transakcją, takie jak data zawarcia pełnej umowy sprzedaży, data przekazania nieruchomości, kancelaria w której ma dojść do umowy. Uniknie to nieporozumień w przypadku gdy kupujący i sprzedający mieszkają w dużej odległości od siebie.
4. Kary umowne. Warunki związane z ewentualnym niewykonaniem umowy przez jedną ze stron, w tym ewentualne kary umowne.
5. Warunki zawieszające. Czasami umowy przedwstępne zawierają warunki, które muszą być spełnione, aby finalna umowa mogła wejść w życie. Na przykład, uzyskanie pewnych pozwoleń czy zgód. Takie zapisy stosuje się przeważnie przy sprzedaży działek.
6. Warto dodać zapis, który opisuje stan nieruchomości lub wyposażenie które ma w niej pozostać lub zostać wyniesione, na przykład niepotrzebne rzeczy z piwnicy.
Umowa przedwstępna jest zwykle poprzedzona ustnym lub pisemnym porozumieniem stron. Często wymaga to wpłacenia przez kupującego pewnej kwoty jako zabezpieczenia, którą nazywa się zaliczką lub zadatkiem. Ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości (umowa przyrzeczona) jest zawierana po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej.
Jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem?
Zaliczka nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji, ponieważ każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji finansowych. Można nawet powiedzieć, że zaliczka nie ma sensu, ponieważ w żaden sposób nie gwarantuje finalizacji umowy, a każda ze stron może się w dowolnym momencie wycofać z umowy bez podania przyczyny.
Zadatek z kolei ma na celu zabezpieczenie realizacji umowy chroniąc obie strony. Jeśli nie dojdzie do jej wykonania przez jedną ze stron, to ta druga może od niej odstąpić. W konsekwencji zachowuje otrzymany zadatek, a jeśli sama go dała to może zażądać kwoty dwukrotnie wyższej. Tym samym dyscyplinuje to obie strony w dotrzymaniu warunków zawartej umowy. Tłumacząc na zrozumiały język, jeśli kupujemy mieszkanie i sami wpłaciliśmy zadatek stronie sprzedającej – 10tys. złotych, to w momencie gdy strona sprzedająca się rozmyśli, będzie musiała zwrócić nam dwu krotność, czyli 20tys. Jeśli zaś wpłaciliśmy zadatek i to my nie przystąpimy do umowy przyrzeczonej, strona sprzedająca może zachować zadatek.
W związku z powyższym należy zwracać szczególną uwagę na to, aby przy zawieraniu umowy jednoznacznie wskazać, czy wpłacona kwota będzie zadatkiem czy też zaliczką. Jednocześnie trzeba liczyć się z ewentualnymi konsekwencjami takiego zapisu. Zwracamy uwagę, aby podpisując umowę przedwstępną cywilnoprawną, nie ustalać zbyt wysokich kwot zadatku, załóżmy maksymalnie 20tys. Ma to na celu bezpieczeństwo, ponieważ w razie przypadków losowych, tj. wypadek lub śmierć jednej ze stron możemy narazić się na stratę bądź długie dochodzenie zwrotu środków.
Czy musi być w formie aktu notarialnego?
Jeśli do umowy przyrzeczonej będzie miało dojść w odległym terminie, np. za pół roku czy dłużej, rekomendujemy zawarcie takiej umowy u notariusza. Co nam to daje?
Zgodnie z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (bez zgody drugiej strony w postępowaniu sądowym). Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.
Przykład:
Strona sprzedająca chce się wycofać, pobrała od strony kupującej zadatek w wysokości 10tys. złotych. Powinna oddać dwu krotność, czyli 20tys, ale my jako kupujący możemy mimo wszystko żądać przystąpienia do umowy przyrzeczonej występując na drogę sądową i doprowadzić do sprzedaży.
Pamiętajmy, aby zawierając umowę zwrócić uwagę na poprawność danych osobowych stron, adresy zamieszkania, numery PESEL, serię i numer dokumentu tożsamości oraz jego ważność.
Jeśli mimo wszystko mają Państwo wątpliwości jak poprawnie i bezpiecznie podpisać umowę przedwstępną, zapraszamy do naszego biura.
